Maximale hypotheek berekenen 2026
Vul je bruto jaarinkomen en de hypotheekrente in, dan zie je stap voor stap hoeveel je volgens de wettelijke leennormen maximaal kunt lenen. Vul je ook de waarde van de woning in? Dan leen je daar hooguit 100% van.
Laatst gecontroleerd 13 okt 2026
Goed om te weten
- De uitkomst is het wettelijke maximum. Een geldverstrekker mag je minder lenen. Meer mag alleen in een paar uitzonderingen, of als hij vastlegt waarom dat bij jou verantwoord is.
- Zet je de rente korter dan 10 jaar vast, dan rekent de geldverstrekker met de toetsrente van de AFM. Die is nu 5%. De AFM stelt hem elk kwartaal opnieuw vast. Is je eigen rente hoger, dan telt je eigen rente. Los je de hele lening af aan het eind van die periode? Dan telt je eigen rente, ook als die lager is. Dat geval kent de rekenhulp niet.
- Met een zuinig huis mag je meer lenen. Het extra bedrag loopt van € 5.000 bij energielabel C of D tot € 40.000 bij A++++ met een energieprestatiegarantie. Label E, F of G levert niets op.
- Ben je alleenstaand en verdien je meer dan € 30.000 per jaar? Dan mag je tot € 17.000 extra lenen. De rekenhulp telt het hele bedrag mee. Vanaf de AOW-leeftijd ligt de grens op € 29.000.
- Financiële verplichtingen, zoals je studieschuld, verlagen wat je mag lenen. De rekenhulp telt alleen je studieschuld mee. Heb je andere verplichtingen, dan is je maximum lager dan hier staat.
- De rekenhulp gaat ervan uit dat je de rente over je hele hypotheek mag aftrekken. Is de rente over een deel niet aftrekbaar, dan gelden voor dat deel lagere percentages. Die zitten er nog niet in.
- De rekenhulp rekent met één rente en een looptijd van 30 jaar. Bij een kortere looptijd of leningdelen met elk een eigen rente rekent de geldverstrekker anders. Leen je extra om het huis zuiniger te maken, neem je een restschuld mee, is je oude huis nog niet verkocht of sluit je je hypotheek over? Daarvoor gelden uitzonderingen die de rekenhulp niet kent.
- Boven een inkomen van € 125.000 per jaar blijft het percentage gelijk, want de tabel gaat niet verder. De tabel vanaf de AOW-leeftijd stopt bij € 110.000.
Veelgestelde vragen
Dat hangt af van je inkomen en de rente. In de leennormen staat welk deel van je bruto inkomen naar rente en aflossing mag. Dat geeft een bedrag per maand. Daarmee rekent de rekenhulp terug naar een annuïteitenhypotheek van 30 jaar. Je leent hooguit 100% van de woningwaarde. Vul hierboven je inkomen en de rente in, dan zie je jouw bedrag met elke stap erbij.
De leennormen rekenen met je bruto jaarinkomen. Je netto loon per maand telt niet. Bij je inkomen en je rente hoort een percentage uit een tabel, en dat deel van je inkomen mag naar de hypotheek. Koop je samen, dan tel je beide inkomens op en geldt het percentage van het totaal. De geldverstrekker bepaalt welk inkomen meetelt. Hij kijkt naar wat je nu vast verdient en of dat zo blijft.
Minder dan zonder. De geldverstrekker vermenigvuldigt wat je per maand betaalt aan rente en aflossing met een factor. Die factor ligt tussen 1,05 en 1,4 en hangt af van de toetsrente. De uitkomst gaat van je maximale maandlast af, en met een lagere maandlast leen je minder. Vul je maandbedrag hierboven in bij "Studieschuld per maand". Betaal je nog niets of een verlaagd bedrag? Dan rekent de geldverstrekker zelf uit welk maandbedrag bij je schuld hoort, en dat kan de rekenhulp niet.
Met eigen geld mag je niet meer lenen. Je maximum hangt af van je inkomen en de woningwaarde. Je kunt het wel nodig hebben. Leen je de volle 100% van de woningwaarde, dan passen de overdrachtsbelasting en de notaris er niet meer bij. Kost het huis meer dan je maximale hypotheek, dan leg je dat verschil ook zelf bij.
De rekenhulp rekent voor een zzp'er hetzelfde als voor iemand in loondienst. Het verschil zit in het inkomen dat meetelt. Is je inkomen niet vast, dan mag de geldverstrekker uitgaan van je gemiddelde inkomen over de laatste 3 kalenderjaren. Hij bepaalt welk bedrag dat wordt. Vul dat gemiddelde hierboven in voor een eerste schatting.
Vanaf de AOW-leeftijd geldt een eigen tabel met andere percentages. Kies hierboven Ja bij "AOW-leeftijd bereikt". Koop je samen en heeft één van jullie de AOW-leeftijd? Dan geldt de tabel van wie het meest verdient. Bereik je de AOW-leeftijd binnen 10 jaar nadat je de hypotheek afsluit? Dan kijkt de geldverstrekker ook naar je verwachte inkomen vanaf die leeftijd. Dat rekent de rekenhulp niet voor je uit.
De geldverstrekker rekent voor elke hypotheekvorm alsof je de lening in 30 jaar annuïtair aflost, ook als je niets aflost. Is de rente over het aflossingsvrije deel niet aftrekbaar, dan gelden voor dat deel lagere percentages. Die tabellen zitten nog niet in de rekenhulp, dus je uitkomst is dan te hoog.
Bronnen
- Jaren 30: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3 lid 2 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- RentevastVanaf 10: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3 lid 9 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Afm 5%: Hypothecair krediet: toetsrente voor leencapaciteit hypotheken, Toetsrente voor leencapaciteit hypotheken, "Wat is de actuele toetsrente?" (vierde kwartaal 2026) (versie 2026-10-13, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, bijlage 1, tabel 1 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, bijlage 1, tabel 2 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, bijlage 1, tabel 3 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, bijlage 1, tabel 4 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3 lid 8 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 4 lid 3 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 3a lid 2 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
- Maximum 100%: Tijdelijke regeling hypothecair krediet, art. 5 lid 1 (versie 2026-01-01, gecontroleerd 2026-10-13)
Verwante rekenhulpen
De uitkomst is indicatief. Je kunt er geen rechten aan ontlenen.